兴化房价已经登顶，刚需买房不必心慌

紫荆河畔

　　都说，受房价影响最小的是刚需购房者。因为不论房价高低，急等房住的他们都会出手；因为就买一套房自住，不论房价上涨还是下跌，多不出房子往外卖的他们，无所谓得与失。

　　说是这样说，但每每房价出现转折点的时候，站在风口浪尖的还是他们。对于资金捉襟见肘、需求迫在眉睫的他们来说，房价稍有风吹草动，就是一件不可忽视的小事，或许他们的住房梦眨眼间即成泡影。

　　现在，兴化房价看着有些脱缰，跟风的、自然少不了那帮刚需。刚需买房要看承受能力，量力而行，可在“买涨不买跌”的购房者陷入群体性癫狂的时候，又有几人能听得进去？

　　一

　　刚需购买的往往是人生的第一套住房，解决的是基本的居住问题；或者是以“卖旧买新”的形式购买第一套改善型住房，他们也被称之为“刚改”。

　　刚需买房时，需要考虑的因素很多，而最主要的是资金。因为实力有限，需要考虑自身能承担的房款、个人收入以及还贷能力，如果月供太多，会对购房者的日常生活产生一定影响。所以，理性的刚需总是提前做好买房预算。在城区哪个位置买房，也是刚需着重考虑的。一般情况下，购房者会根据自己及家人生活、工作情况选择合适的位置。但是，由于资金限制，刚需购房者往往只能选择偏远一点的地方。刚需往往选择中小户型的新房，或者选择相对便宜的二手房。

　　有人会说，大部分兴化人都买了房，哪还有多少刚需？确实，实施商品房制度以来的十多年，兴化新建数百万平方米的房子，现在市场库存也已经没有多少。但是，依然有一直观望的购房者，依然有一直买不起房的购房者，他们因为子女上学、结婚等迫切需求，成为刚需甚至硬刚需。同时，有相当一部分兴化购房者，随着第一套商品房房龄增长和家庭资金的积累，已经到了再次改善居住条件的时候了，他们的改善型需求也很强烈，也很刚性。

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　　二

　　其实，刚需购房者因自身实力受到诸多限制，可选择的范围不大，但还是要掌握一些技巧。

　　大部分刚需经济实力有限，选房需要结合房价、交通等方面综合考虑。如果对面积有刚性需求，只能选择偏远位置，就要重点关注交通状况；如果对面积没有刚性需求，可以选择离工作地点较近、房价水平较低且有一定升值空间的地区。刚需买房多以小户型为主，需要注重户型的实用和功能的齐全。结合家庭人口和工作情况，选择合适的面积和户型。如果买房作为婚房，没有实力一次性到位，可以考虑购买80平方米左右的房子，有了孩子再进行二次置业。如果因为“家庭成员增加，孩子入学”等情况迫切需要改善居住条件，购房者已经有一定经济基础，可以购买100平方米至140平米的房子，并选择生活配套好的小区。刚需购房者应尽量避免选择酒店式公寓，这类产品公摊面积比普通住宅大。

　　刚需买房更要注重区域的发展空间和房子的升值潜力。房价低的房子往往集中在一些较偏远的或新开发的区域，可能没有成熟的交通、生活、商业配套，仅仅因为价格低吸引了刚需购房者。买这类房子一定要了解周边的未来发展规划，看是否能推动区域发展及配套完善。有些刚需购房者买小户型或二手房作为婚房，往往属于过渡性选择，几年后可能就有改善居住条件的需求，现有房产就会进入二手房市场，房子的升值空间直接影响改善需求的实现。从结婚到生孩子可能还有几年，但刚需购房者未必能在这段时间里积蓄足够的换房资金，因而买婚房时就应考虑周边是否有教育资源，以免将来大费周章。

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　　三

　　对于缺乏经验的刚需购房者来说，还要避免一些误区。

　　譬如，将所有的钱用于首付。确定了购房计划，就要准备一大笔资金。资金实力充足的家庭未必在意首付款，但对于刚需家庭来说，初期的首付款就是一个门槛，是一笔不小的支出，甚至会为了凑首付款倾尽家当。但这样其实是错误的，如果在这种情况下交了定金和首付款，可能就会陷入骑虎难下的局面。首付不过是买房投入的先期资金，后面还有许多要花钱的地方，而且人生总是充满意外，出了急事需要用钱怎么办？所以，刚需买房时要留出余地，在可预见的收入水平下，将日常生活开支、子女教育费用扣除掉，还应准备一些资金应对偶尔的大额支出。

　　譬如，贪图便宜购买了产权归属有问题的房子。想买便宜的房子无可厚非，但“便宜”不可能是白送的，可能有一定的原因。因此，买便宜房子更要擦亮双眼，一定要弄清楚便宜的真正原因。那些产权不明的房产，再便宜也要谨慎购买。要再三确认产权归属、房子有无抵押、房屋质量等问题，并实地考察装修情况及周边配套，别贪图一时便宜吃了大亏。

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　　刚需如何“问”出专业水准？

　　相关资料：

　　问公摊比问平方更专业 一般不懂行的人都是直截了当：房子有多大？而内行则会问，公摊面积是多少？一般公摊面积越小，实际使用面积越大，意味着得房率高。但得房率并非越高越好，得房率过高，会使公共面积比如走廊、电梯间等缩小，造成拥挤。一般得房率在75%至80%比较合适。

　　看沙盘不如问规划 售楼处的沙盘模型做得很漂亮，购房小白们也会注重观察其中的绿化、楼间距、景观等。但沙盘只供参考，让大家直观地了解楼盘信息，并不能完全信任。内行更关注的是设计规划图，上面可看出停车位、垃圾房、变电站等如何分布，上面的尺寸、物体修建一般是经过备案后定稿的，开发商更改的机会很小。

　　户型图和楼层平面图、规划图一起看 户型对于一个家庭日后的居住体验有着重要影响，但外行的购房者往往拘泥于单独的房源户型图，从中了解空间设置、窗户分布、承重墙等诸多信息。内行不仅看户型图，还看楼层平面图和小区总规划图。楼层平面图可以看出同一楼层各户型间的影响程度，规划图可以观察楼栋之间的距离、楼道的空间大小等。

　　问服务不要只问物业费 外行一般只是询问简单的价格，而内行不仅会问价格，还会询问物业公司和服务。一般而言，如果是开发商自带的物业服务公司，服务会更加到位。

　　问拿地时间比问产权年限更准确 外行往往只着眼于房屋的土地使用年限，住宅一般为70年，商用一般为40年，工业和综合用地一般为50年。殊不知，房屋的土地使用年限从开发商拿地就开始计算了。