中国楼市不怕没尿了，就怕把夜壶给玩坏了

兴化楼市观察

现在不是拿不拿出夜壶的问题，问题是没尿了。

这应该是最近一段时期，中国楼市被黑的最惨的一次。

需要的时候随时拿出来用，不需要的时候随时丢到一边去。为什么在中国偏偏房地产被比喻成夜壶，而其他行业不会？

因为需要的时候要能立刻发挥作用，一要立竿见影，见效快；二要能对整体经济发挥出大作用，量大面广。

不需要的时候，又能迅速冷藏。能承担如此重任又能承受的起这样反复摔打，怎么折腾都死不了的，除了房地产，试问还有哪个行业可以做到？从来没有任何一个行业，像房地产这样被反复折腾过。
所以不要看不起夜壶，能够做夜壶在某种程度上是对中国房地产最大的褒奖。不是任何行业都可以做夜壶，只有房地产堪当大任，其他大部分可能连夜壶都不如。
为什么房地产可以发挥夜壶的巨大作用？简单捋一下。
在经济腾飞的高速增长期，遍地黄金，只要投资就可能赚大钱，投资再生产欲望高涨，所有人都想搞钱办企业、搞钱做生意、搞钱投资，这个时候货币最容易超发，而在供应端，这个时候往往还处于短缺经济时期，钱多房少，房地产作为消费品兼资产，很容易出现阶段性过热，而且完全靠市场机制根本无法调节，这个时候就需要调控。另外，经济本身就处于高增长，也不需要房地产再来火上浇油，不需要房地产过火，所以就需要时不时把夜壶收起来。
但是一旦出现金融危机或者经济进入下行期，这个时候为了稳住经济增长和保就业，又需要房地产做出更多贡献。房地产产业链长，房地产开发投资能拉动总投资，住房消费又能拉动装修、建材等一系列消费，房地产可带动的细分行业超200多个，很容易产生立竿见影的效果，夜壶作用责无旁贷。而这个时候，房地产往往正受制于此前的调控打压，自身本就处于被打压的降温状态，所以只要逐步移除此前的调控政策，恢复正常发展，激进点的就另外再刺激一下，就能快速产生作用。需求端干柴烈火，供应端总体上还处于短缺经济，很容易被点燃，一触即发，马上就容易火起来。
自从98年房改进入商品房时代以来，房地产基本就处于过热调控和低迷救市这样的反复循环周期里，一抓就歇，一松就火，夜壶被反复拿出来、藏起来，反复多次，屡试不爽。
房地产成功作为夜壶，本质上，一是因为其支柱产业的地位。所有的生产生活载体基本都要靠房地产提供，规模自然小不了。2021年全国房地产业增加值7.76万亿，建筑业增加值8万亿，合计占GDP14%左右，仅次于制造业，地位、数据摆在那里，不承认可以，不给名分可以，但谁也否认不了，它就在那里。
二是因为房地产是打不死的小强，任你多次蹂躏，每次还不断变着花样，但是房地产始终都会屹立在那里，这是其可以作为夜壶的倔强。因为发展阶段决定了，房地产的需求属于国民经济的一部分，是客观存在的。所以再打压都没用，而且打压只是一时，最多给阶段性延迟了，但是延迟的需求，只要没有最终纾解，最终汇聚的越来越多，终究会激烈的爆发出来。这就是房地产调控一松就火的原因。
仅仅从98年房改算起，房地产对居民住房和社会经济是做了巨大贡献的。2021年，全国商品房销售面积超过了18亿平米，从最初的住房困难，到基本实现小康居住标准，房地产对解决居民住房问题、改善居住条件的贡献是巨大的。商品住房市场只是一部分，房地产还参与了各类保障房、租赁住房的开发，大量的土地一二级开发和旧城改造、棚户区改造、危旧房改造、房屋出新，还有商铺、写字楼、公寓、养老地产、旅游地产、工业地产（产业园区）、物流地产等大量的非住宅房地产开发，代建了大量的学校、医院、农贸市场、养老院、社区中心等生产生活载体。任何经济活动都离不开载体，而这些生产生活的载体，经济发展沉淀下来的物质载体，大部分都是房地产业的贡献。当我们随意调侃夜壶的时候，所有受益于人居改善和经济发展成果的人们，是不是都欠房地产行业一个真诚的道歉。
当然，这个行业不乏一些没有留着道德血液的企业。比如出现的房屋质量问题，赚了黑心钱的，肯定有，任何一个行业也都会存在老鼠屎。但是也不能因为个别企业，而否定整个行业。大部分企业，还是能够坚守底线，赚取市场赋予它的合法利润，同时享受行业发展的红利。有人说，房价上涨、房屋升值，业主比开发商赚的更多，实际上业主赚的是持有升值的钱，开发企业赚的是生产端的钱，不断的买地建房卖房，赚再生产的钱，逻辑不一样，没必要简单对比。
回顾这一轮夜壶拿出，和此前的逻辑大差不差。经济本身就处于减速期，叠加疫情冲击和国际形势拖累，下行加速，确实有必要稳一稳。而房地产受制于2016年至今7年调控的层层加码，史上最严调控，多部门群殴，已经被折磨的遍体鳞伤，浑身的骨头被打的没有几处还是好的，而且房地产的非正常降温也严重影响到了投资、消费等上下游产业链，良性循环被打破了。房地产目前的降温和惨状，不全是自身问题，更多是被人为殴打的。只不过又赶上了人口红利下行、疫情冲击和国际形势拖累，倒霉到家了。过度打压的前提条件（过热）早已经不存在了，试问这个时候，要不要恢复它的正常发展？所以，从恢复正常发展的角度出发，拿出夜壶是顺理成章无比正确的事，也是眼下必须要做、不得不做的事情。经济面临意外冲击身处困境的时候，还任由房地产被人为打残，现在就根本没有这个资本。
不过我们双手赞成请出夜壶，不代表我们不反对盲目救市和胡乱刺激，比如买房给补贴，更反对买房爱国，这都是对房地产的不尊重。房地产的发展不能违反规律，更不允许过度透支这个行业。我们拎出夜壶，请出接骨师傅，逐步去调控化，把抑制正常自住需求的不合理政策拿掉，逐渐恢复正常的身板，正常吃饭，好好干活，活出房地产正常该有的样子就可以了，没必要再另外给吃各种大补丸。夜壶不怕没尿，最怕是被再次玩坏了。2015年去库存，本身是件好事，结果玩的过火，后来为了降火又不得不一手打压需求、一手加大供地，终于到现在形成了更大的库存。
有一个错误理解，一提救市，就意味着是要楼市马上火起来。实际上，这一轮的救市，关键不是要市场有多火，而是要坚持科学正常的发展，这才是目的。没尿了，反映的是需求端，购买力不足了，很多人因为被裁员、经济下滑、疫情冲击，没钱买房了。但是不管尿还有多少，终归还有一部分有尿也愿意尿的人，救市需要给他们提供更好的支持，给它夜壶，不能让有尿的人憋死。没尿的人，没必要强行让他尿，恢复正常政策，能尿就尿出来，实在没尿的也没必要强制尿。
房地产通过回归正常发展，带动行业与经济，最终有可能让一部分现在没尿的，今后重新有了尿，这是后续和长远的作用，也是稳增长最希望看到的结果。所以不要在乎眼前有没有尿，而是更着眼于今后会不会让更多人有了尿，能不能产生造尿能力。
关于这一轮请出夜壶救市，我们认为必须要坚持科学理念，恢复行业正常发展，坚决避免非正常的额外刺激，过度透支市场。能不能把握好5个方面很关键：
1、坚持房住不炒不动摇。这是需求端保持健康发展的基础。所有的失控，需求泡沫是万恶之源。鼓励自住需求，对投资投机要坚持长期的抑制，可以允许适度的长期投资，比如允许拥有2套或3套房。
2、坚持对自住需求的支持，迅速移除打压、误伤自住需求的调控政策。
满足合理的自住需求，可以不受限购影响，有匹配的信贷政策支持，有正常的预期，不用观望，正常消费。
3、转变思路，坚持以销定产，坚持需求导向。
发展阶段决定，我国房地产市场由短缺经济进入过剩经济，由卖方市场进入买方市场。这个时候，土地市场要以开发企业需求为核心，住房市场要以买房人需求为核心，最终是根据买房人每年的需求规模和能够承受起的房价，来调节供求关系、量价关系，最终形成新的供求平衡、地价房价的合理化。不能再片面的想要每年卖多少多少地，土地出让金达到多少多少，地价要到多少多少。
4、建立长效机制，形成稳定的市场预期。
不管是需求侧管理还是供给侧改革，还是整体调控思路，都需要建立与发展阶段相匹配的长效机制和科学发展模式，告别朝令夕改，建立长期稳定的预期。
5、改善营商环境，强化行业服务。
房地产开发的全链条至少涉及百个以上的部门条口，还要面向业主甚至全社会，营商环境至关重要，不然苦的是企业，最终买单的是买房人。
夜壶救市的最终目的是恢复正常发展，实现良性循环。房地产发展与经济发展高度匹配，房价与居民收入高度匹配，市场供求平衡，交易活跃有序；开发企业正常拿地开发，获取应有利润；上下游产业正常发展；行业预期平稳，买房人不再焦虑，正常买房，正常消费，最终实现人人有适当的住房。
救市也不可能一蹴而就，肯定会有一个逐渐累积的过程。所以说，动不动出个政策，没必要大谈特谈会不会立竿见影，会不会市场立刻就火，仿佛不立刻火起来就是白瞎。科学救市的最终目的不是要怎么火，而是回归科学发展，不要误会。逐渐破除此前不合理的调控政策，恢复正常发展状态，本身就有一个过程，逐渐累积之后，终会逐步接近预期。
中国楼市堂堂正正拿出夜壶，不怕没尿，市场规模小一点没关系，只要供求能达到新平衡；价格低一些没关系，只要能保证成交正常化。最怕的是思路不转变，再次把夜壶玩坏了。相信会总结经验、吸取教训，慢慢好起来的。