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黄奇帆:房价暴涨已成历史!

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发表于 2019-7-28 17:25:13 | 显示全部楼层 |阅读模式
兴化人才网
黄奇帆,算得上一代奇人。

他对房地产的现状与未来有着最深刻的认知,抛开神奇的重庆不说,当年在复旦大学的演讲,痛批中国楼市十大失衡,可谓句句扎心,随后提出的五大应对之策,被很多人称为真正可降房价之大道。

前几日,黄奇帆参加了世界华人不动产学会暨房地产业高质量转型发展国际研讨会,发言稿将近2万字,字数比较多,可能很多人还没细看。

下面精挑细选几个观点,大家慢慢嚼,总能品出不一样的东西。



01
房价暴涨结束了

今后十几年新房的销售交易量会有一个比较大的下降,这个变化就是从这几年的顶点到了拐点开始往下,趋势性的总量缩减。

我们要回顾一下中国房地产这20年的总量是怎么增长的。

在1998年和1999年的时候,中国房地产一年新建房的交易销售量实际上是刚刚达到1亿平方米。

在1990年之前,中国是没有商品房交易的,那时候一年就是1000多万平方米。

从1990年后开始有了房地产业,启动了开发商土地批租、老百姓买房可以按揭贷款等市场化改革,到1998年、1999年的时候达到了1亿平方米。

随后10年,从1998年到2008年,这10年里涨了6倍,实际上原本可能涨到8倍,10年翻三番。

因为在2007年,销售量本来已经到了差不多7亿平方米,2008年全球金融危机发生了,在这个冲击下,中国的房产交易量也下降了,萎缩到6亿平方米。总之,前10年6亿平方米。

后来又过了5年,到了2012年前后,房地产的交易量翻了一翻,从6亿平方米增长到12亿平方米。

从2012年到2018年,又增加了5亿平方米。

总之在过去的20年,中国房地产每年的新房销售交易量差不多从1亿平方米增长到17亿平方米,翻了四番多。

那么今后的十几年会怎么走,是保持现状17亿平方米一年,维持10多年,还是继续每5年、10年还要翻一番,17亿平方米变成30亿平方米、34亿平方米?

我的判断是今后十几年,中国每年的房地产新房的交易量不仅不会总量增长翻番,还会每年小比例地有所萎缩,或者零增长、或者负增长。

十几年以后,每年房地产的新房销售交易量可能下降到10亿平方米以内,大体上减少40%的总量。

中国房地产业在过去20年房地产交易总量之所以能够翻四番。

有四个原因:

一是城市化。

在过去20年里,中国城市人口在增加。

中国城市常住人口城市化率上升了近26个百分点,这是城市化过程中城市人口扩张,不仅是农民工进城市,还包括小城市的人到中城市、大城市、超大城市,人口在城市之间迁徙。

总之,城市人口的大幅度增长,城市规模的扩大带动了房地产业的增长。

二是旧城拆迁改造。

在城市扩大的时候往往为了交通道路建设、商务集聚区的建设,为了把城市功能重新组合,而拆除一些工厂区、住宅区,建设一些商务集聚区、文化娱乐集聚区。

各种因规划功能布局调整进行城市改造,也能产生较大的新房建设销售交易量。

三是住房质量。

中国人造房子,50年前的时候,农村是土坯房,城市是砖瓦房。

上世纪八十年代以后,农村是砖瓦房,城市开始建造钢筋混凝土住房。

土坯房一般不会超过10年就会垮塌,需要重新造;砖瓦房一般15年到20年要重建。

最初造的钢筋混凝土住房,由于水泥质量差、钢筋质量差、建筑结构差,到了20多年、30年基本上也要拆了重建。

所以旧城改造中的危房改造有很多,这也是原因之一。

四是人均住房面积增加。

原来城镇人均住房面积5平方米、10平方米、20平方米。

1990年,中国人均住房面积只有6平方米;到2000年,城市人均住房面积也仅十几平方米,现在城市人均住房面积已达到50平方米(此数据存疑,官方数据是2016年全国城镇人均住房面积36.6平)。

人均住房面积偏小,也会产生改善性的购房需求。

以上四方面因素在今后十几年会逐渐淡出。

一是城市化率增长放慢,已接近拐点。

在未来十几年将从现在的60%大致增长到70%,总之,城市化率的上升面临天花板现象,城市人口增速放缓,还要每年增长一点几个百分点是不可能的,城市化的人口红利会逐步淡出。

二是旧城改造总量减少。

经过20年的城市改造,旧城改造大拆大建的状况会逐步淡出,总量会大规模减少。

三是人均住房面积基本平衡不会再大幅增加。

当前我国人均住房面积已经达到50平方米,困难家庭住房结构性改善的要求逐渐降到较低水平。

尽管还会有,但只是局部结构性的,而不是总体性的人均住房不够。

四是住房质量提高。

2012年,住建部下发了一个关于住宅和写字楼等各种商品性房屋的建筑质量标准,把原来中国住宅商品房30年左右的安全标准提升到了至少70年,甚至100年。

这意味着从2010年以后,新建造的各种城市商品房理论上符合质量要求的话,可以使用70年到100年,也就是说这个老城市的折旧改造量会大量减少。

假设这个城市有10亿平方米的房子,如果按30年折旧计算,那么每年会折旧三十分之一,差不多3000万平方米要拆了重造。

现在如果变成了100年,每年的折旧平均也就变成1000万平方米了。

从以上这四个趋势来说,在今后十几年的长周期里,中国房地产每年铺天盖地的十六七亿平方米的新房竣工销售交易量,这个时代结束了。

去年比前年只增加了1.8%就是一个信号。

因为刚才说了1998年到2008年,每年增长25%左右,三年能够翻一番,十年翻了三番。2008年到2012年期间,每年增长15%左右,五、六年翻一番。2012年到2018年,大体上维持在6%-7%的区间,增幅进一步下降,去年增长率是1.8%。

我讲这段话的意思:

今后十几年的房地产业发展趋势,不会是17亿、18亿、20亿、30亿平方米,而是逐渐萎缩,当然这个萎缩不会在一年里面大规模萎缩20%、30%,大体上有十几年的过程,逐步往往下降。十几年后每年的竣工销售量下降到10亿平方米以下。


02
未来的机会在哪里?

总量萎缩后,中国房地产建设的热点、重点地区在哪里?

过去十几年的状态,不管是沿海发达地区,还是中西部地区;不管是大城市、中城市,还是小城市、区县城市,总之是全面开发,四面开花到处都是房地产,是个全民造房运动的时代。

从现在开始,往后的十几年,房地产不会出现四面开花,东西南北中全面发热的状态,但是房地产还会有热点。

我们说的总量17亿平方米一年,以后可能变为一年15亿、12亿平方米。

这个建设量、生产量主要体现在三个热点地方。

一个是中心城市。

所谓中心城市,指除了省会城市之外也包括一些同等级别区域性的中心城市。

比如山东省除省会城市济南外,也有区域中心城市青岛;广东除了省会城市广州之外还有同等级中心城市深圳。

第二个就是大都市圈。

超级大城市辐射会形成城市圈,城市圈里的那些中小城市会成为房地产发展热点。

第三个热点地区是城市群。

城市群里的大中型城市往往也会是今后十几年房地产开发的热点。

我们国家人口在50万以下的城市叫小城市,50万-100万的叫中型城市,100万-500万的是大型城市,500万-1000万人口的特大型城市,1000万人口以上的叫超级大城市。

在省会城市里有一批已经过了1000万人口的超级大城市,比如郑州、济南、杭州、南京、合肥、武汉、成都、西安,这些城市还会向1500万、2000万发展。

有些省会城市现在是500、600万人口,以后可能往1000万人口的方向走。

这里面有一个什么动力呢?

在中国各个省的省会城市大体上发展规律都会遵循“一二三四”的逻辑。

所谓“一二三四”,就是这个省会城市往往占有这个省土地面积的10%不到,一般是5%-10%;但是它的人口一般会等于这个省总人口的20%;它的GDP有可能达到这个省总GDP的30%;它的服务业不论是学校、医院、文化等政府主导的公共服务,还是金融、商业、旅游等市场化的服务业,一般会占到这个省总GDP的40%。

中心城市要靠服务业,要靠人口的增长,当然也就会产生经济规模的发展,形成一个新的循环。

从这个意义上讲,大家可以关注现在近10个跨入1000万的国家级超级大城市。

根据这些省总的经济人口规模去算一下,他们都有十几年以后人口增长500万以上的可能。

只要人口增长了,城市住宅房地产就会跟上去。

所以我刚才说的大都市、超级大城市。

1000万-2000万中间有一批城市还会扩张,过了2000万的,可能上面要封顶,但是在1000万-2000万之间不会封顶,会形成它的趋势。

如果已经是2000万以上的超级大城市,这个超级大城市自身的核心圈已经密密麻麻地碰了天花板了,它的发展将集中表现在大都市圈。

大都市圈不是一个行政范围,而是它的经济辐射范围,大都市圈的辐射范围一般会有1.5—2万平方公里。

大体上50公里—70公里的半径绕一个圈就构成大都市圈,这个大都市圈里会有一些中小城市,这些中小城市,单独发展一般不构成热点。

但是,一旦进入大都市圈发展,这些中小城市会加快发展。

以超级大城市为中心的城市群,一般是四五百公里的半径范围内的城市构成城市群。

相隔太远的城市之间不构成城市群,比如上海和天津没有城市群的关系,但是上海、南京、杭州、苏州构成了长三角的城市群。城市群里的大中城市会加快发展、会互动、会资源优化配置。

总之,尽管今后十几年中国房地产开发交易年度的规模不会再翻番。

20年以后回头看,现在的17亿平方米就是一个高点、就是一个拐点,以后逐渐变成了15亿、12亿、10亿平方米一年。

在今后的十几年,房地产开发不再是四处开花、全面开花,而会相对集聚在省会城市及同等级区域性中心城市、都市圈中的中小城市和城市群中的大中型城市三个热点地区。


03
房价为什么会涨?

任何商品涨落总是跳不出三个原因:

1、通货膨胀的因素。

中国的M2从2004年、2005年开始,差不多保持了十几年左右两位数增长,一年百分之十几的增长率,有若干年份甚至百分之二十几的增长。这个十几年,M2翻了三番,也涨了8倍。

这个钱出来当然会影响社会经济。很幸运,被房地产吸收了一大块资金,房地产成了M2超出增长的一个吸收器,使得整个社会商品的物价指数增长平稳。

2、商品的供求关系。

过去十几年、二十年,中国房地产是供不应求的,人均从10平方米往20、30、40平方米的这个过程是短缺经济下的补短板的过程,所以强烈的改善需求规模支撑它越造越多。

在越造越多的过程中还供不应求,就造成房价不断往上涨等等。

3、受国际购买力影响。

比如美国房地产大涨的时候,美国经济好,当然也会拉动世界经济一起往上走;美国出现金融危机或者出现它的汇率大幅度的起伏,也会对中国市场带来冲击。中国经济增长的过程,也会吸引外资投资或购买中国的房地产。
黄奇帆认为,房价下阶段不会有什么大的涨幅了,原因有三个:

1、大规模的通货膨胀已经结束。

这几年的GDP增长率百分之六点几,物价指数加两个点,所以M2在2017年、2018年都是八点几,今年1-6月份8.5,基本上是这样。

2、总体来看,供不应求的时代结束了,已经进入到总量过剩的阶段。所以供不应求造成房价上升、推动房价上升的动力下降了。

可以预判,今后十几年,M2增长率基本上与GDP增长率加物价指数,保持均衡的增长。

而中国的GDP今后十几年平均增长率大体在5%左右,房地产价格的增长大体上不会超过M2的增长率,大体上也不会超过GDP的增长率,一般会小于老百姓家庭收入的增长率。

3、今后十几年,房价会趋于平稳,既不会大跌,也不会大涨。

中国的城市化率还有10%增长空间,很多城市都还在发展,中国房价不会出现大幅度的往下坠落,没有这个经济基础;但也不会再产生五年翻一番、十年翻两番三番过去十几年的那种历史性现象。


04
房地产开发商的总体负债率将大幅下降

中国房地产房产商的高负债率也是世界一最。

中国的房地产,我刚才说9万多个,9万多个房产商的总负债率去年是在84%。

中国前10位的销售规模都在1万亿左右的房产商,它们的负债率也是在81%。

整个中国房地产开发模式就是一个大规模基建、大规模贷款的开发模式,净资本极低,像贸易公司、流通公司一样在周转。

表现在土地批租、开发建设、销售预售三个环节都是高负债运行。

首先是买地的钱,基本不靠自有资金,而是靠贷款融资。

买地的钱,银行信托后面堆着,10个亿的地价拍卖成20个亿,后面跟着的是银行的钱,所以开发商能把“地王”炒上去,不受自己有没有钱的束缚,敢把地价炒得翻一番,地价炒得越高,开发商原有的储备地价值也越高,资产信用就更高,所以开发商对地价炒高,有恃无恐。

这是一个现象,就是买地靠融资、靠贷款。

其次是造房子当然也是靠融资借贷,靠开发贷。

开发贷可以来自于银行、来自于信托,当然也可以来自于企业发债,债券还是一个债务。

一些信用差的小房产商,借不到银行、信托的钱,也发不了债,就会搞乱集资、借高利贷、搞售后回租。所谓售后回租,就是房产商把房子卖了回租,租赁出租费每年15%,相当于高息揽储,实际上是房产商借高利贷搞开发。

再次是利用房地产掌盘优势套取客户的无息资金。

比如房屋预售,房子刚打地基就收定金,楼盘还没封顶就卖预售房;施工过程让施工方带资垫资施工,形成施工欠款,整个开发过程就是一个透支欠款的过程。

正是以上三类这样的一个运转透支模式,形成了中国开发商百分之八十几的负债率,开发商往往还把它当作自己财务运行能力强的一种成就,因为透支欠帐中,银行贷款是正常利息,信托一般比银行利息高一倍,乱集资的话17—18%的利息。

在这个情况下,房产商要把这个资金链上的利息怎么平衡呢?

卖楼花、拿定金、预售是不付利息的;还有一种就是让别人给你施工,让施工单位招投标的时候必须带资施工,不给利息的。

一个房产商可能负债里面有30%,甚至40%的钱是无息的债务,房产商觉得赚了便宜。

所有这种运行,在房地产正常、顺势向上、不会出现资金链断的时候,房产商会赚很多的钱。

但是一旦逆周期发生,资金回笼不到位,资金链断了,高利息的负债会使他跳楼。

所以有很多房地产商出问题,出在逆周期、经济下行、房产销售各方面困难的时候,这种情况就像地雷一样的一个个爆炸,这样的现象是必须解决掉的。

我们去看全世界房地产商都不是这样的。

香港房地产算中国房地产的发源地,但是香港房地产企业平均负债率一般在30%左右,它同样卖楼花,它同样跟银行贷款,但是它有更多的自有资本,自己赚的利润放在里面形成的净资产有60%、70%。

香港房地产商跑到内地来,是不是负债率变得很高呢?

没有,你们可以了解一下整个香港房产商在内地的房地产法人,一般负债率也就在40%,没有出现我们所讲的80%,那是企业文化、企业的制度、企业的规定。

所以在这个意义上,我们房地产商要改变自己的行为。

在过去空麻袋背米,大家能发横财的时候,挡不住的诱惑使得他愿意高负债。

在今后的十几年,新常态下、新时代的房地产格局下,房地产企业高负债情况会发生根本的转变。

一是土地批租债务。

买地的钱的来源会得到管控,国家15年前就有制度,房产商买土地,土地批租的钱必须是自有资本,但是这十几年几乎都没有监管做到位。

只要管控到位,一般炒地皮的钱不能让金融机构进入的话,土地批租的高负债率就会减少。

二是预售规范。

房产生产到房屋结构封顶、楼盘开始精装修时才能开始预售,而不是刚打了一根桩就开始卖楼花。

这样就会让无息的资金、预售款、按揭贷款来买房的现象会减少,房产商的债务率也会降低,透支的现象可以大大减少,对施工单位长期垫资的现象也会管制到位。

三是经营模式转变。

房地产开发从100%销售型开发转型为销售部分长租持有出租的模式时,也会出现资产负债率的降低。

如果租赁型的企业不用资本的方式解决租赁,而是用长期贷款的高利息的方式来租赁,这边租赁的费用还不够还利息,资金链一断就会导致破产。如果租赁的资产采用了资本的形式,用了资本的形式以后,长期出租,租金又以REITs的方式参与直接融资,属于一种资本形态的运转,并且区别于商业银行贷款。这就解释了为什么香港有那么多的REITs企业。

由此可见,中国房地产的经营模式、高债务模式必然在今后十几年得到彻底的改变,负债率一定会从80%降到50%以下,在40%-50%之间。





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