150万人口的县城，纯新盘为什么半年只卖了17套？

辣笔小兴

        最近有不少网友在热议，兴化一新开的纯新盘，2023年1月20日获销许，至今已经半年过去，项目总体销售情况显示：总套数258套，已售已备案17套，可售241套。



     一个拥有150万人口的县城，是什么原因造成楼市如此惨淡呢？小兴认为主要有如下几个原因：

一、新生代人口外流

      目前兴化外流的人口这两类人群占比较多，一是受教育程度较高的大学生，二是农村转移出来的劳动力。
先说大学生群体，我们来看看去年兴化的人口数据吧: “2022年末户籍人口148.73万人，比上年减少2.11万人。户籍人口中，当年出生5906人，死亡17099人。”我们来把死亡人口和出生人口抵消下，自然减少的人口在11193人，可以算出来这一年户籍迁出兴化市以外的人口达到了上万人左右，这个数据非常惊人，户籍迁出兴化无非就是买房、上学，很多大城市买房都需要落户或者本地社保，兴化的几大支柱产业不锈钢、调味品、螃蟹养殖等给大学生提供的岗位很有限，大学生在工作地学历落户买房定居成了常态，因为大部分大学生是在工作地恋爱结婚，男孩子老家县城的房子还可以在工作的大城市娶到老婆吗？小孩出生在哪里入学？但在大城市买房大部分家庭是拿不出百万的首付款的，于是大学生前些年在兴化老家上学时的“学区房”或者父母名下其中一套房成了首付的来源，兴化培养出来的大学生，不但不在兴化买房，而且还在抛房，多年前他们买得时候很便宜所以不惜降价也要卖，而且每年都源源不断的有这样的群体产生。这也是兴化二手房挂牌量居高不下、新房难卖的原因之一。

       再来说农村转移出来的劳动力，兴化这几年主要开发的南部区域，学区是景范小学，景范的留守儿童比例要大于小孩老城区的小学，原因城南区域大部分是农村进城买房的主力军。农村转移出来的劳动力大部分在外面没有稳定工作，甚至居无定所，过个年可能就换个城市打工了，他们的子女大部分还是留在老家上学的，再加上老家县城的房价远远低于打工的大城市，经济压力小，所以他们选择在老家购房。除了近三五年买房的是高位接盘，2017年之前买的大部分在三四千元每平，夫妻俩在外打拼个几年再加上父母赞助点很容易凑到十几万的首付。但是近些年留守儿童悲剧频发，以及兴化房价曾出现过高达一万五每平的备案价，“吓”走了不少的刚需，他们也开始选择在工作地买房安家，比如苏锡常除了头部板块，一万大几千、两万左右选择的余地还是蛮大的，虽然房价高点，买个面积小点的，总价也和在兴化买相差不多了，而且子女还能在大城市入学，父母能相伴在小孩左右。兴化论坛抖音号下面评论最多的就是我们兴化的邻居高邮，最近5年房价一直维持在5千至7千之间，这也让很多没买房的人认为兴化不值这个价。
        有人问，在外打工的和大学生有多少群体啊？能对兴化房价产生多大的影响？我说一半，你相信吗？
      《兴化市2022年国民经济和社会发展统计公报》教育栏目显示，2022年全市拥有小学36所，招生数8188人，在校生数58470人，毕业生数11413人。我们来谈谈这个"招生数8188人”，小学阶段的“招生”即“一年级新生数”，2022届的小学一年级新生应该是在2015年9月1日至2016年8月31日这12个月内出生的小孩。我们再来查查这两年兴化出生了多少小孩，官方公布的数据兴化市户籍人口中2016年出生15847人、2015年出生16047人，取个平均值，也将近1.6万人，可在兴化读一年级的只有8188人，只有一半左右，将近一半的适龄小孩未在兴化市的这36所小学就读。
兴化“学区房”的需求直接减少一半，你说对兴化房价的影响大不大？

二、房地产底层的信仰崩塌了
       上面的人口外流是从“刚需”的角度讲的，那么就有人说了，除了“刚需”，兴化还有“改善”、“投资”群体呢？
       有人说房地产最底层的信仰崩塌了，所有的反弹、利好政策都是诱惑，不转存量绝对不能买。所谓的楼市最底层的信仰是指的最近十几年他形成的一种大众观念，也就是房价永远涨。楼市出现了三大现象：首先这些年不管是老板还是中产，挣到钱以后第一就是买房，买房成了财富的代名词，在兴化茶馆里喝早茶经常听到有人在谈，你家买了几套房啦？3套。才3套啊？我家有6套呢！第二就是大部分年轻人杠攒够首付就去买房，甚至还有大学没毕业家里就给买了。专家都说了晚买两年十年都赚不回来，越早啃老负担越小。最后就是超出自己的承受能力也要买一套大房子，甚至有人拿月供的90%来还月供，还有工资全还了考父母接济的呢。这三大现象其实也就是房价的三大支撑，而现在底层信仰崩塌了，这三大支撑也就全没了。有人问房价还没大跌这就崩了？是没大跌，但有价无市啊，还会像前几年那样买期房刚拿到房就涨几千吗？有钱人不会再像以前那样盲目的囤房子，毕竟房子要是不能高价出手，租金收益才一点几，是典型的风险高收益低流动性差，财富的代名词就要变成烫手山芋了呀！以前的年轻人是担心房价说翻倍就翻倍，于是刚攥够了首付就去买房，而现在却变成了再等等，说不定明天大降了，你不买我不买明天又能跌两百，以前那些收入不高的会想着还不起房贷我就卖房稳赚不赔还能涨，现在是前浪拍死在沙滩上，后浪哪里还敢浪？所以这个底层信仰要是不能快速重塑的话，那楼市大概率是彻底没希望了。
       兴化楼市，你怎么看？

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刚买了桃李园，是不是要亏了