未来10年 中国楼市将发生巨变

小二子

(刘晓博)政府的文件里，往往藏着金矿。

周日上午，仔细研究了国家发改委在“两会”上，受国务院委托做的《关于2016年国民经济和社会发展计划执行情况与2017年国民经济和社会发展计划草案的报告》，有了一些重要心得，跟大家交流一下。

上述文件在谈到2017年中国“区域经济发展”的时候，有这样一句非常重要的话，没有引起媒体的重视：

启动国家中心城市布局建设，推动一批具备条件的县和特大镇有序设市。

今天着重分析前半句话。所谓“启动国家中心城市布局建设”，其实就是“再建10个北京”的正式说法。

2015年12月，中共中央财经领导小组办公室副主任杨伟民曾在重庆指出，中国出现世界上少有的特大型城市原因之一，即全国性服务功能过度集中在一两个城市。北京城市病问题根源，是集中太多非首都功能。要解决北京这样特大城市存在的城市病，需要再有10个类似北京这样的中心城市才行。

当时我就在专栏里指出，中国城镇化战略出现了重大调整，城市格局将出现深刻变化。

杨伟民表态一年之后，2016年12月，武汉、郑州被定位为“国家中心城市”。至此，获得这个城市定位最高头衔的城市达到了8个：北京、上海、天津、广州、重庆、成都、武汉、郑州。

看完这份名单，大家就会发现一个问题，这里面缺少了几个非常重要的城市：深圳、南京、杭州、沈阳等。深圳目前只获得了“国家经济中心城市”的头衔，这是一个单项定位，跟上述8大城市的综合定位相比，仍然有差距。

最近一直有传说，国家最终给这些顶级城市的定位将是：

4个世界城市：北京、上海、广州、深圳；

11个国家中心城市：天津，重庆，沈阳，南京，武汉，成都，西安，杭州，青岛，郑州，厦门。

但到目前为止，这仍然是一个民间传说，没有官方文件的证实。但国家会随着一些区域规划的公布，陆续公布哪些城市将成为“国家中心城市”。我个人认为，深圳、沈阳、南京、杭州肯定会入围。青岛位置有点偏，厦门实力有点弱，能否入选有待观察。

此外从国家战略层面上看，乌鲁木齐应该破格入选“国家中心城市”。中国非常有必要在新疆打造一个超级城市，否则将来会后悔。

国家发改委上述文件的表述是“启动国家中心城市布局建设”，可见，这项工作才刚刚开始。

应该说，中央的这一决策是非常正确的，不仅可以解决目前北上广深，特别是京沪的城市病问题（人太多、路太堵、空气太差），还可以解决国家发展的不平衡问题。14亿人口的中国内地，如果只有北上广深四个中心，人民群众显然是不满意的。

如果未来真的有“4+11”这种布局，意味着中国将有15个承担国家中心城市功能的核心城市。而高铁、城际轨道、地铁的普及，又会把这15个城市变成15个一小时通勤圈，其辐射半径至少可以达到70公里。

如果按照70公里的半径计算，则15个城市圈的理论面积就可以达到23万平方公里，相当于一个省的面积。如果参考珠三角人口密度（港深莞人口密度超过每平方公里0.7万人），理论上可以装下全部中国人口！

事实上，在这15个“70公里城市圈”之外，中国还有至少15个二线、弱二线城市，比如长春、哈尔滨、太原、济南、石家庄、福州、南宁、昆明、南昌、长沙、贵阳、兰州、海口、银川、西宁、呼和浩特等。

中国常住人口城镇化率到2016年末是57.35%，2016年新增城镇化率是1.25个百分点。如果把中国城镇化率的顶点设定在70%左右，则中国房地产行业还有正好10年的“白银时代”。

而这10年，恰恰是“建设10来个北京”的10年。也就中国将从少数几个中心，迈向15个左右中心的时代。而这个时代恰恰又赶上了“高铁时代”、“地铁时代”，因此是15个城市圈的时代。

15个城市圈，将形成15个巨大的抽水泵，其汇聚人口、资金的能力将更加强大。其后果是：

第一，北上广深的人口压力减轻了。

第二，10多个新晋国家中心城市的“强二线城市”，获得了巨大发展机遇，带着各自的城市圈将吸引大量人口、资金加盟。这10多个新城市圈，将成为未来10年楼市机遇最大的地方。

第三，此前是少数几个城市向全国“抽水”，未来至少是15个城市圈向全国“抽水”，此外还有15个不甘落后、有资源调动能力的省会城市，他们也会加入竞争。所以中国城镇化的“大城市化”将提速。

第四，几乎有所的城市，都会抓住城镇化最后的“白银10年”抢人、抢钱、抢资源。但有能力获得胜利的，就是那“15+15”一共大约30多个城市而已，大量的中小城市如果不位于大城市圈内，将面临人口的加速流失。

所以我的结论是：

未来10年中国楼市最大的机会，在那些能晋升为“国家中心城市”的强二线城市，尤其是里面人气比较旺的城市（郑州、天津、南京、杭州、长沙人气最旺，但后三个城市尚未入选；武汉、重庆、成都、西安人气一般）.

最大的陷阱，在那些远离中心城市、人气不旺、产业结构单一的三四五线城市。

至于北上广深，机会非常确定，会很好、但未必是最好（其城市圈内的三四线城市，有些机会更大，比如位置独特的廊坊、东莞）。